美國住宅房地產外國投資者指南，這篇爬文主要在我網路多方收尋，覺得寫得最清晰明瞭 來自於Davismalm&D'Agostine p.c. 在此跟大家分享也方便我個人筆記
概述
美国的所得税法有许多门道，毫无防备的外国投资者很容易陷入其中。本指南旨在协助美国房 地产的外国投资者了解，美国遗产税、赠与税和所得税规则对其投资的影响，以及尽量减少美 国税款的策划机会。
在适当法律建议的帮助下，外国投资者应能: • 在投资中避免美国遗产税和赠与税;
• 避免投资总收入30%的预扣税;
• 尽量减小投资净收入的年度美国所得税负债; 和
• 尽量减小出售投资的潜在资本增益。
美國稅制
A. 美国人
1. 基本规定 美国人在世界范围内的收入均需缴纳美国所 得 税;属于美国居民的个人在世界范围内的 资产 均需缴纳美国遗产税、赠与税和隔代转 移税 (“GST”)。
非美国人士只需就其在美国获得的收入缴纳 所 得税;属于美国居民的个人只需就其位于 美国 的资产缴纳美国遗产税、赠与税和 GST 税。
2. 美国人 美国人包括美国公民(包括在美国和外国具 有 双重国籍的人)、美国居民,无论是否具有美国 国籍。
为了美国所得税之目的,美国居民包括现居 美 国的“绿卡”持有者(或其他合法永久居 民 )。“实际居住”在美国的人也属于美国居 民 。“实际居住”是指:(a) 一个日历年内在 美国 居住 183 天;(b) 一个日历年内在美国 居住至少 31 天,且当年及之前两年平均每年 在美国居住 121 天以上;或(c) 某些情况下 选择被分类为美 国居民。对于暂居美国的人 士,税法规定了许 多除外情况。
为了美国遗产税之目的,采用了不同的标准: 无 论个人是否在美国居住以及是否拥有“住 所 ”。个人无限期地住在一个国家,并且无 意迁 到另一国家,即视为在该国拥有住所。
3. 美国国内公司 在美国成立(通常按照州法律)的公司是美 国人。
4. 美国国内信托机构
信托机构如果:(a) 其管理受美国法院的优先 管 辖,并且(b) 一名或多名美国人有权控制该 信托 机构的所有重大决策,则该信托机构是 美国人。
B. 非居民外国人(“NRAS”)
不是美国人的人士即为非居民外国人。NRA 包括外国个人、外国公司、外国房地产与信 托机构。
遺產稅
A. 美国人
美国公民或居民的房地产,需要根据被继承 人 死亡时在世界范围内拥有、或者具有一定 权利 或权力的有形和无形财产的价值,缴纳 遗产税 。2015 年现行遗产税率为,超过 534 万美元免 税额的应税赠与,按照40%的税率 征税,该金额 每年都会根据通货膨胀调整。 美国房地产还可 以从应税遗产中减去配偶扣 除额,该扣除额等 于留给未亡配偶的财产价 值。计算遗产总额时 ,还包括被继承人终生 应税赠与的数额。请参 阅下文第六部分。
B. 非居民外国人
NRA的遗产总额包括被继承人死亡时在美国 拥 有权益、或具有一定权利或权力的全部有 形和 无形财产(“美国财产”)。
NRA 的应税遗产税率为,超过$60,000 免税 额的 遗产价值的 26%到 40%不等(40%的税 率适用 于价值超过 100 万美元的应税遗产)。 此外 ,NRA 的遗产一般不允许享受配偶扣除, 除非未 亡配偶为美国公民。应税赠与不包括 在遗产总 额内,而是单独计税。请参阅下文 第六部分。
NRA 的遗产所含美国财产有:(i)NRA 拥有或 控 制的美国房地产;(ii) 美国公司的股票; (iii) 美国 人的债券(某些银行存款和“投资 组合收益” 除外);(iv) 在美国合伙公司内的 权益;和(v) 在 美国信托机构内的权益 (下 文详述)。人寿保险 收入,即使是由美国保险 公司支付,也不包括在 NRA的遗产内。已支 付的赠与税可以抵免遗产 税。
美国与一些国家具有税收协定,可能限制对 NRA 的遗产征收的美国遗产税金额*
马萨诸塞州对其范围内的房地产和个人有形 财 产征收遗产税。税率为 0.8%到 16%不等; 如果 遗产总额为 100 万美元或更低,则无需 申报遗 产税。美国其它州也对NRA遗产征收 遗产税或 继承税(即所谓的“死亡税”)。 该 等税种的税率 低于美国遗产税率,但是在计 划投资美国房地 产时不可忽视。
* 美国与以下国家具有遗产税协定:澳大利亚、奥地利、加拿大、丹麦、芬兰、法国、德国、 希腊、爱尔兰、意大利、 日本、荷兰、南非、挪威、瑞士和英国。
美國贈與稅
A. 美国人
美国人在世界范围内赠与的资产需缴纳美国 两 边赠与税。赠与税只针对赠与人征收;受 赠人 无需就收受赠与缴纳赠与税或所得税。 应税赠 与的税率,根据在世界范围内进行的 赠与的公 平市场价值,为 18%(不超过 $10,000的应税赠与 )到40%(超过100万 美元的应税赠与)不等。对 于非信托当前利 益的赠与,每位受赠人每年具 有$14,000 (2015年)的免税赠与额度;夫妻可以 选择 进行联合赠与(夫妻二人各占50%)。遗产 税 除外,终生免税额度可达543万美元。赠与 包 括低于公平市场价值的“廉价出售”;超过 公平 市场价值的视为应税赠与。给可撤销信 托或委 托人信托的赠与不属于应税赠与,但 是信托的 委托人需就该等资产缴纳遗产税和 所得税。赠 与不可撤销信托机构的财产需缴 税,且不能享 受每年$14,000 的当前利益赠 与免税额度。赠 与配偶的财产无需缴税。
B. 非居民外国人
非美国居民的外籍人士需就美国的有形个人 财 产和现金缴纳美国联邦赠与税;美国的房 地产 需缴纳赠与税;公司股票和合伙权益无 需缴纳 赠与税。根据通货膨胀情况调整后, 每位受赠人 每年可免税捐赠$14,000;不允许 夫妻联合捐赠, 除非夫妻一方为美国人。赠 与配偶的财产无权 享受配偶扣除,除非配偶 为美国公民,但是赠与 非美国公民的配偶的 财产,每年可以享受根据 通货膨胀情况调整 后的免税额度(2015年的免 税额度为 $140,000)。终生赠与不可享受其它 豁免,但 已缴纳的赠与税可以抵免遗产税。
由于赠与税仅适用于有形美国财产,所以不 适 用于赠与的外国公司股票或其它有形财 产;美 国仅有少数州征收赠与税;美国税收 协定可能 限制美国赠与税的税额。
非美國居民收入稅
A. 美国来源收入
1. 房租 从位于美国的房地产中获得的房租和其它收 入都是美国来源收入。NRA从外国房地产中 获得的房租和其它收入属于外国收入,无需 缴 纳美国所得税。
2. 股息
NRA 从在美国成立的公司中获得的股息收入 是 美国来源收入(少数情况除外)。从在外国 成立 的公司中获得的股息收入是外国来源收 入(少 数情况除外),无需缴纳美国所得税
3. 利息 如果付款人是美国居民,则债务利息是美国 来 源收入(少数情况除外)。由非居民实体(如 公 司或合伙企业)支付的债务利息属于外国 来源 收入(少数情况除外),无需缴纳美国所 得税。
这一规定有三大例外情况。以下几种利息不 属 于美国来源收入:
• 美国银行存款的利息;
• 183天或更短时间内到期的短期债务利
息;和
• “投资组合利息”,包括大多数上市债权
的利息。
4. 出售美国房地产的收益
NRA 出售或以其它方式处置美国房地产的收 益 是美国来源收入,需按照下文第十一部分 所述 的 FIRPTA r 规则缴纳美国所得税。一般 而言 ,NRA 出售或处置其它美国财产的资本 收益,无 需缴纳美国所得税。
租金收入稅的減免
租金收入的扣除 计算净收入时允许从房地产租金中扣除的主要 费用有:
• 地方房地产税; • 州所得税;
• 保险;
• 折旧;
• 公寓管理费;和
• 利息(须遵守下文所述的“收益剥离”规则)。
如果业主将房地产同时用于居住和出租,税费和 利息(以收益剥离规则为准)将全部扣除,但是其 它扣除额将以房产出租的时间比例为限。
如果一座住宅在一年内的出租天数少于15 天, 则租金收入无需纳税。
美国所得税申报 在应税年度内没有从事美国贸易或经营的 NRA, 如果通过FDAP预扣税充分履行美国 纳税义务, 则无需申报美国所得税。
在应税年度内从事美国贸易或经营的NRA, 必须填写表格1120-F(外国公司用)或表格 1040NR(NRA个人用)申报美国所得税。
NRA纳税人必须获得纳税人识别编号。没有 社 会保险号的个别NRA纳税人,应填写国税 局表格W-7申请个别纳税人识别编号(“ITINs”), 同时提交原始所得税申报表 和支持性文件
1. FIRPTA 外国人投资房地产税法
(“FIRPTA”)将出售或以其它方式处置 美国房地 产的收益或损失视为与美国贸易 或经营实际有 关。因此,出售房地产的NRA 必须缴纳美国所得 税,一般以资本收益的 税率缴纳。
现行个人资本收益税率最高为20%(属于 39.6% 税级的纳税人),公司统一为35%。 作为美国房 地产的业主,采用外国不可撤 销信托机构的形 式(按照20%的税率纳 税),比采用美国公司的形 式(按照35% 的税率纳税)有利。
2. FIRPTA 预扣税 FIRPTA还要求预扣最高至房地产销售总价(或其 公 平 市价,如果后者更高)的15%的税作为预扣 税。这可能远 远超过 对销售净价(扣除房产的 成本基础和 销售成本 之后)征收的资本收益税。 在某些 情况下,它可 能低于NRA在偿付房产抵 押贷 款之后获得的现 金净额。
不《2015年保护美国人免于高税法》于2015年 12月颁布，2016年2月16日生效。这项法律将 FIRPTA里关于外国人出售美国房地产所得收益 的预扣税从10%提高到15%, 适用于买方购买私 人住宅以外的房地产以及私人住宅销售价超过 一百万美元的情况。对于私人住宅销售价不超 过三十万美元的，无需支付预扣税;对于其他 私人住宅，依然适用10%的预扣税，除非其销 售价超过一百万美元。
不同于上述FDAP收入的30%预扣税, FIRPTA预扣 额可以抵免NRA美国所得税申 报表上说明的实 际应付资本收益税。这意味 着,如果预扣的金 额超过应付税额,NRA将 获得退税。虽然纳税人 一般需要等到销售当 年的年末才能收到退税, 但最终缴纳的税款 是正确的。
3. 持有美国房地产的公司 如果NRA直接或间接拥有的美国公司拥有美 国 房地产的大部分权益,则NRA无法通过出 售该美 国公司或其外国母公司的股票来避免 美国税收 。FIRPTA 规定,拥有的美国房地 产占其全部房 地产和营业资产50%以上的美 国公司,属于 “USRPHC”。出售USRPHC 的股票(或外国母公司 的股票)视同出售美 国房地产。
如果母公司为外国公司的美国公司将其全部 美 国资产售出,其必须缴纳美国资本收益税, 但不 再是USRPHC。这意味着,美国公司可 以清算,销 售的现金收益分配给公司的NRA 股东,其母公司 或NRA股东无需另外缴纳美 国税费,因为公司清 算一般属于资本收益交 易。
reference by: http://www.davismalm.com/1BE153/assets/files/News/Chinese_Tax_Guide_for_Foreign_Investors_in_US_RE.pdf
